10 ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΥ 2016
Τροποποιείται Κανονισμός πολυκατοικίας με προφορική συμφωνία; : Απόφαση ΑΠ και Σχολιασμός


Η εν λόγω αναίρεση (την απόφαση της Αρείου Πάγου επί της αναιρέσεως μπορείτε να βρείτε εδώ) έβαλε κατά της υπ’ αρ. 1361/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης και αναφέρεται σε διαφορά που ανέκυψε μεταξύ ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Πιο συγκεκριμένα, πρόκειται για πολυώροφη οικοδομή στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και η διαμάχη που ανέκυψε αφορούσε το ζήτημα για το ποιος έχει την αποκλειστική χρήση μιας αποθήκης στο δώμα του εν λόγω ακινήτου. Στο προσύμφωνο μεταβιβάσεως ποσοστών οικοπέδου μετά δικαιώματος οικοδομήσεως, συμφωνήθηκαν μεταξύ των οικοπεδούχων και του εργολάβου τα εξής: «ειδικώς συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων ότι το δώμα της οικοδομής δεν θεωρείται κοινόχρηστος χώρος, αλλά ανήκει αποκλειστικώς εις τους οικοπεδούχους, ουδενός αγοραστού έχοντας δικαίωμα επ’ αυτού, η εξαίρεσις αύτη απαραιτήτως θα μνημονεύεται εις τα εκάστοτε υπογραφόμενα οριστικά συμβόλαια υπό του εργολάβου. Του ανωτέρω δώματος επιτρέπεται να γίνεται χρήσις παρακλητικώς και προσωρινώς μετά δικαιώματος κατασκευής επ’ αυτού αποθήκης, εφόσον επιτραπεί και χορηγηθεί προς τούτο άδεια υπό του Πολεοδομικού Γραφείου Θεσσαλονίκης, θα γίνεται ως ελέχθη χρήσις του δώματος τούτου παρακλητικώς και προσωρινώς μέχρις ότου επιτραπεί η καθ’ ύψος επέκτασις και αρχίσουν σχετικές εργασίες προσθήκης, θα γίνεται επαναλαμβάνω χρήσις του δώματος τούτου μετά κατασκευής επ’ αυτού αποθήκης παρακλητικώς παρά των ιδιοκτητών του εν εσοχή ορόφου και τούτο μέχρις ότου επιτραπεί η καθ’ ύψος επέκτασις και αρχίσουν οι σχετικές εργασίες…». Ο όρος αυτός περιλαμβάνεται και στον κανονισμό της πολυκατοικίας που νομίμως μεταγράφηκε στα βιβλία Μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης και ο οποίος κανονισμός ρυθμίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών.

Το ζήτημα των σχέσεων που δημιουργούνται μεταξύ των ιδιοκτητών οροφοκτησίας διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ.1, 3 παρ.1, 5 παρ.1 εδ.α΄, 8 και 13 του ν. 3741/1929 «Περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», καθώς και του άρθρου 1117 ΑΚ. Από το πλέγμα των διατάξεων αυτών συνάγεται πως επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα. Εξάλλου κοινόχρηστο χαρακτηρίζεται το πράγμα που ο προορισμός του είναι η εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του (βλ. και άρθρο 2 ν. 3741/1929). Μπορεί, ωστόσο, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 5 και 13 ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφαση όλων, να ορισθεί διαφορετικά. Οι συμφωνίες αυτές θα πρέπει να περιληφθούν τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφούν. Οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα ότι αποτελεί αντικείμενο αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Στην υπό κρίση περίπτωση είχε περιληφθεί στον κανονισμό της πολυκατοικίας όρος βάσει του οποίου η αποθήκη επί του δώματος ανήκει κατ’ αποκλειστική χρήση στους ιδιοκτήτες του όγδοου (8ου) εν εσοχή ορόφου κατά παράκληση και προσωρινά μέχρι να εκδοθεί άδεια για την καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής. Ο όρος αυτός παραμένει μέχρι και σήμερα ισχυρός, αφού δεν έχει εκδοθεί σχετική οικοδομική άδεια και επιπλέον δεν έχει λάβει χώρα οποιαδήποτε τροποποίηση του εν λόγω όρου που να έχει περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Εν τούτοις η αναιρεσείουσα ισχυρίστηκε πως στην ίδια ανήκει η αποκλειστική χρήση της εν λόγω αποθήκης, γιατί είχε μεσολαβήσει προφορική συμφωνία μεταξύ του εργολάβου και κατασκευαστή της οικοδομής και των οικοπεδούχων κατά το έτος 1972, συγκυρίων του οικοπέδου κατά ποσοστό 547/00, βάσει της οποίας η χρήση της αποθήκης ανήκε στον εργολάβο μέχρι να επιτραπεί η καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής. Ο εργολάβος είχε στην κυριότητά του τα γραφεία του 7ου και 8ου ορόφου. Το 1985 μεταβίβασε στο δικαιοπάροχο του αναιρεσίβλητου τα γραφεία του 8ου ορόφου, ενώ το 1993 λόγω κληρονομικής διαδοχής τα γραφεία του 7ου ορόφου πέρασαν στην κυριότητα της κόρης του. Η τελευταία μεταβίβασε δύο από τα διαμερίσματα του 7ου ορόφου στον πατέρα της αναιρεσείουσας, ενώ παράλληλα με ειδικότερη πράξη παραχώρησης μεταβίβασε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της αποθήκης, μιας και το δικαίωμα αυτό το είχε αποκτήσει λόγω της κληρονομικής διαδοχής. Η αναιρεσείουσα απέκτησε τα παραπάνω γραφεία λόγω γονικής παροχής και για πρώτη φορά γίνεται μνεία ότι μεταβιβάζεται σε ιδιοκτήτη του 7ου ορόφου και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της αποθήκης.

Ωστόσο, όπως κατέστη σαφές παραπάνω, το δώμα ανήκε κατ’ αποκλειστική χρήση στους ιδιοκτήτες του 8ου ορόφου, όρος που θα μπορούσε να τροποποιηθεί με νέα σύμφωνη απόφαση του συνόλου των οροφοιδιοκτητών, εφόσον είχε περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Σε καμία περίπτωση, όμως, η προφορική συμφωνία που είχε λάβει χώρα το 1972 δεν τροποποίησε τον παραπάνω όρο του κανονισμού πολυκατοικίας και κατ’ αποτέλεσμα δεν απέκτησε ούτε ο εργολάβος ούτε και οι μετέπειτα διάδοχοί του την αποκλειστική χρήση του υπό κρίση δώματος. Και αυτό γιατί, αν δεν τηρηθεί ο συμβολαιογραφικός τύπος, οι εμπράγματες δικαιοπραξίες είναι άκυρες, οι δε ενοχικές ισχύουν μεταξύ των συμβληθέντων και δεν καταλαμβάνουν τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους και τους τρίτους. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση που τροποποιηθεί κανονισμός πολυκατοικίας, αλλά δε συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο. Εν προκειμένω η τροποποίηση αυτή έχει ενοχικό μόνο χαρακτήρα, ισχύει δηλαδή μόνο μεταξύ των συμβαλλομένων. Επιπλέον, αξίζει να αναφερθεί πως η προφορική αυτή συμφωνία δεν μπορεί να αντλήσει κύρος ούτε από τις περί κοινωνίας διατάξεις του ΑΚ, μιας και οι διατάξεις περί οροφοιδιοκτησίας υπερισχύουν ως ειδικότερες.

Αξίζει στο σημείο αυτό να αναφερθεί πως κάθε συμφωνία με την οποία κανονίζονται κατά τρόπο διαφορετικό τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα φέρει χαρακτήρα δουλείας, με την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων. Επιπλέον, ως παρεπόμενο της κυριότητας επί του δεσπόζοντος ακινήτου συνάγεται πως εν προκειμένω με τη μεταβίβαση των γραφείων του 8ου ορόφου που έλαβε χώρα το 1985 μεταβιβάσθηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της αποθήκης, ακόμα και στην περίπτωση που δεν αναγραφόταν τίποτα σχετικά στο πωλητήριο συμβόλαιο και αυτό λόγω του παρακολουθηματικού χαρακτήρα των δουλειών.

Η αναιρεσείουσα, επομένως, έβαλε κατά της απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, προβάλλοντας τον υπ’ αρ. 1 λόγο αναίρεσης του άρθρου 559ΚΠολΔ. Συγκεκριμένα, προκύπτει ότι ο λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμόσθηκε, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή αν εφαρμόσθηκε ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου έννοια διαφορετική από την αληθινή. Τούτο συμβαίνει, όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι  αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και, όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των περιστατικών στη διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται. Όπως έκανε δεκτό ο Άρειος Πάγος, σε καμία περίπτωση δεν παραβιάστηκαν οι διατάξεις του νόμου περί οροφοιδιοκτησίας, ενώ παράλληλα απέρριψε και το δεύτερο λόγο αναίρεσης, αυτόν της έλλειψης νόμιμης βάσης (559 αρ. 19ΚΠολΔ). Η τελευταία στοιχειοθετείται, όταν από το αιτιολογικό της απόφασης που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού δεν προκύπτουν κατά τρόπο πλήρη, σαφή και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία σύμφωνα με το νόμο είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης που εφαρμόστηκε ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμογής της.

Περαιτέρω προβλήθηκε ως λόγος αναίρεσης αυτός του άρθρου 559 αρ.11 περ. γ΄ ΚΠολΔ που ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας παρέλειψε να λάβει υπόψιν του κατά τη διαμόρφωση του αποδεικτικού του πορίσματος αποδεικτικά μέσα που παραδεκτώς και νομίμως επικαλέστηκαν οι διάδικοι, χρήσιμα προς άμεση ή έμμεση απόδειξη πραγματικών γεγονότων με ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης, δηλαδή στο διατακτικό της απόφασης. Συγκεκριμένα, η αναιρεσείουσα ισχυρίσθηκε ότι πλημμελώς η εφετειακή απόφαση δεν έλαβε υπόψιν της το μισθωτήριο συμβόλαιο και τις αναλυτικές καταστάσεις μισθωμάτων Ε2, μιας και οι δικαιοπάροχοί της είχαν εκμισθώσει παρανόμως βέβαια την εν λόγω αποθήκη, γιατί τα συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα καθιστούσαν σαφές πως οι δικαιοπάροχοί της και επομένως και η ίδια είχαν την αποκλειστική χρήση της αποθήκης. Όμως, τα αποδεικτικά αυτά μέσα σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το συμπέρασμα του δικανικού συλλογισμού, μιας και δεν αλλάζουν το γεγονός πως η προφορική συμφωνία μεταξύ του εργολάβου και των αρχικών οικοπεδούχων δεν είχε περιληφθεί του συμβολαιογραφικού τύπου. Με την ίδια ακριβώς αιτιολογία απορρίφθηκε και ο τέταρτος λόγος αναίρεσης, 559 αρ. 20 ΚΠολΔ, ότι δηλαδή το Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης.

Ανακεφαλαιώνοντας, ο Άρειος Πάγος έκρινε πως η αποκλειστική χρήση της αποθήκης επί του δώματος ανήκει στους ιδιοκτήτες του κατ’ εσοχή ογδόου (8ου) ορόφου της πολυκατοικίας και η προφορική συμφωνία που όριζε άλλως είχε ενοχική μόνο ενέργεια και δεν κάλυπτε τους διαδόχους των αρχικών μερών της συμφωνίας. Ως εκ τούτου απέρριψε και τη σχετική αναίρεση.

Μίξιου Κυριακή

Ασκούμενη δικηγόρος/Απόφοιτος Νομικής ΑΠΘ

Τροποποιείται Κανονισμός πολυκατοικίας με προφορική συμφωνία; : Απόφαση ΑΠ και Σχολιασμός


Η εν λόγω αναίρεση (την απόφαση της Αρείου Πάγου επί της αναιρέσεως μπορείτε να βρείτε εδώ) έβαλε κατά της υπ’ αρ. 1361/2014 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης και αναφέρεται σε διαφορά που ανέκυψε μεταξύ ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Πιο συγκεκριμένα, πρόκειται για πολυώροφη οικοδομή στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και η διαμάχη που ανέκυψε αφορούσε το ζήτημα για το ποιος έχει την αποκλειστική χρήση μιας αποθήκης στο δώμα του εν λόγω ακινήτου. Στο προσύμφωνο μεταβιβάσεως ποσοστών οικοπέδου μετά δικαιώματος οικοδομήσεως, συμφωνήθηκαν μεταξύ των οικοπεδούχων και του εργολάβου τα εξής: «ειδικώς συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων ότι το δώμα της οικοδομής δεν θεωρείται κοινόχρηστος χώρος, αλλά ανήκει αποκλειστικώς εις τους οικοπεδούχους, ουδενός αγοραστού έχοντας δικαίωμα επ’ αυτού, η εξαίρεσις αύτη απαραιτήτως θα μνημονεύεται εις τα εκάστοτε υπογραφόμενα οριστικά συμβόλαια υπό του εργολάβου. Του ανωτέρω δώματος επιτρέπεται να γίνεται χρήσις παρακλητικώς και προσωρινώς μετά δικαιώματος κατασκευής επ’ αυτού αποθήκης, εφόσον επιτραπεί και χορηγηθεί προς τούτο άδεια υπό του Πολεοδομικού Γραφείου Θεσσαλονίκης, θα γίνεται ως ελέχθη χρήσις του δώματος τούτου παρακλητικώς και προσωρινώς μέχρις ότου επιτραπεί η καθ’ ύψος επέκτασις και αρχίσουν σχετικές εργασίες προσθήκης, θα γίνεται επαναλαμβάνω χρήσις του δώματος τούτου μετά κατασκευής επ’ αυτού αποθήκης παρακλητικώς παρά των ιδιοκτητών του εν εσοχή ορόφου και τούτο μέχρις ότου επιτραπεί η καθ’ ύψος επέκτασις και αρχίσουν οι σχετικές εργασίες…». Ο όρος αυτός περιλαμβάνεται και στον κανονισμό της πολυκατοικίας που νομίμως μεταγράφηκε στα βιβλία Μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης και ο οποίος κανονισμός ρυθμίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών.

Το ζήτημα των σχέσεων που δημιουργούνται μεταξύ των ιδιοκτητών οροφοκτησίας διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ.1, 3 παρ.1, 5 παρ.1 εδ.α΄, 8 και 13 του ν. 3741/1929 «Περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», καθώς και του άρθρου 1117 ΑΚ. Από το πλέγμα των διατάξεων αυτών συνάγεται πως επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα. Εξάλλου κοινόχρηστο χαρακτηρίζεται το πράγμα που ο προορισμός του είναι η εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με την κοινή από αυτούς χρήση του (βλ. και άρθρο 2 ν. 3741/1929). Μπορεί, ωστόσο, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 5 και 13 ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφαση όλων, να ορισθεί διαφορετικά. Οι συμφωνίες αυτές θα πρέπει να περιληφθούν τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφούν. Οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα ότι αποτελεί αντικείμενο αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Στην υπό κρίση περίπτωση είχε περιληφθεί στον κανονισμό της πολυκατοικίας όρος βάσει του οποίου η αποθήκη επί του δώματος ανήκει κατ’ αποκλειστική χρήση στους ιδιοκτήτες του όγδοου (8ου) εν εσοχή ορόφου κατά παράκληση και προσωρινά μέχρι να εκδοθεί άδεια για την καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής. Ο όρος αυτός παραμένει μέχρι και σήμερα ισχυρός, αφού δεν έχει εκδοθεί σχετική οικοδομική άδεια και επιπλέον δεν έχει λάβει χώρα οποιαδήποτε τροποποίηση του εν λόγω όρου που να έχει περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Εν τούτοις η αναιρεσείουσα ισχυρίστηκε πως στην ίδια ανήκει η αποκλειστική χρήση της εν λόγω αποθήκης, γιατί είχε μεσολαβήσει προφορική συμφωνία μεταξύ του εργολάβου και κατασκευαστή της οικοδομής και των οικοπεδούχων κατά το έτος 1972, συγκυρίων του οικοπέδου κατά ποσοστό 547/00, βάσει της οποίας η χρήση της αποθήκης ανήκε στον εργολάβο μέχρι να επιτραπεί η καθ’ ύψος επέκταση της οικοδομής. Ο εργολάβος είχε στην κυριότητά του τα γραφεία του 7ου και 8ου ορόφου. Το 1985 μεταβίβασε στο δικαιοπάροχο του αναιρεσίβλητου τα γραφεία του 8ου ορόφου, ενώ το 1993 λόγω κληρονομικής διαδοχής τα γραφεία του 7ου ορόφου πέρασαν στην κυριότητα της κόρης του. Η τελευταία μεταβίβασε δύο από τα διαμερίσματα του 7ου ορόφου στον πατέρα της αναιρεσείουσας, ενώ παράλληλα με ειδικότερη πράξη παραχώρησης μεταβίβασε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της αποθήκης, μιας και το δικαίωμα αυτό το είχε αποκτήσει λόγω της κληρονομικής διαδοχής. Η αναιρεσείουσα απέκτησε τα παραπάνω γραφεία λόγω γονικής παροχής και για πρώτη φορά γίνεται μνεία ότι μεταβιβάζεται σε ιδιοκτήτη του 7ου ορόφου και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της αποθήκης.

Ωστόσο, όπως κατέστη σαφές παραπάνω, το δώμα ανήκε κατ’ αποκλειστική χρήση στους ιδιοκτήτες του 8ου ορόφου, όρος που θα μπορούσε να τροποποιηθεί με νέα σύμφωνη απόφαση του συνόλου των οροφοιδιοκτητών, εφόσον είχε περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Σε καμία περίπτωση, όμως, η προφορική συμφωνία που είχε λάβει χώρα το 1972 δεν τροποποίησε τον παραπάνω όρο του κανονισμού πολυκατοικίας και κατ’ αποτέλεσμα δεν απέκτησε ούτε ο εργολάβος ούτε και οι μετέπειτα διάδοχοί του την αποκλειστική χρήση του υπό κρίση δώματος. Και αυτό γιατί, αν δεν τηρηθεί ο συμβολαιογραφικός τύπος, οι εμπράγματες δικαιοπραξίες είναι άκυρες, οι δε ενοχικές ισχύουν μεταξύ των συμβληθέντων και δεν καταλαμβάνουν τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους και τους τρίτους. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση που τροποποιηθεί κανονισμός πολυκατοικίας, αλλά δε συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο. Εν προκειμένω η τροποποίηση αυτή έχει ενοχικό μόνο χαρακτήρα, ισχύει δηλαδή μόνο μεταξύ των συμβαλλομένων. Επιπλέον, αξίζει να αναφερθεί πως η προφορική αυτή συμφωνία δεν μπορεί να αντλήσει κύρος ούτε από τις περί κοινωνίας διατάξεις του ΑΚ, μιας και οι διατάξεις περί οροφοιδιοκτησίας υπερισχύουν ως ειδικότερες.

Αξίζει στο σημείο αυτό να αναφερθεί πως κάθε συμφωνία με την οποία κανονίζονται κατά τρόπο διαφορετικό τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα φέρει χαρακτήρα δουλείας, με την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων. Επιπλέον, ως παρεπόμενο της κυριότητας επί του δεσπόζοντος ακινήτου συνάγεται πως εν προκειμένω με τη μεταβίβαση των γραφείων του 8ου ορόφου που έλαβε χώρα το 1985 μεταβιβάσθηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της αποθήκης, ακόμα και στην περίπτωση που δεν αναγραφόταν τίποτα σχετικά στο πωλητήριο συμβόλαιο και αυτό λόγω του παρακολουθηματικού χαρακτήρα των δουλειών.

Η αναιρεσείουσα, επομένως, έβαλε κατά της απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, προβάλλοντας τον υπ’ αρ. 1 λόγο αναίρεσης του άρθρου 559ΚΠολΔ. Συγκεκριμένα, προκύπτει ότι ο λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμόσθηκε, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή αν εφαρμόσθηκε ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου έννοια διαφορετική από την αληθινή. Τούτο συμβαίνει, όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι  αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και, όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των περιστατικών στη διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται. Όπως έκανε δεκτό ο Άρειος Πάγος, σε καμία περίπτωση δεν παραβιάστηκαν οι διατάξεις του νόμου περί οροφοιδιοκτησίας, ενώ παράλληλα απέρριψε και το δεύτερο λόγο αναίρεσης, αυτόν της έλλειψης νόμιμης βάσης (559 αρ. 19ΚΠολΔ). Η τελευταία στοιχειοθετείται, όταν από το αιτιολογικό της απόφασης που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού δεν προκύπτουν κατά τρόπο πλήρη, σαφή και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία σύμφωνα με το νόμο είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης που εφαρμόστηκε ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμογής της.

Περαιτέρω προβλήθηκε ως λόγος αναίρεσης αυτός του άρθρου 559 αρ.11 περ. γ΄ ΚΠολΔ που ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας παρέλειψε να λάβει υπόψιν του κατά τη διαμόρφωση του αποδεικτικού του πορίσματος αποδεικτικά μέσα που παραδεκτώς και νομίμως επικαλέστηκαν οι διάδικοι, χρήσιμα προς άμεση ή έμμεση απόδειξη πραγματικών γεγονότων με ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης, δηλαδή στο διατακτικό της απόφασης. Συγκεκριμένα, η αναιρεσείουσα ισχυρίσθηκε ότι πλημμελώς η εφετειακή απόφαση δεν έλαβε υπόψιν της το μισθωτήριο συμβόλαιο και τις αναλυτικές καταστάσεις μισθωμάτων Ε2, μιας και οι δικαιοπάροχοί της είχαν εκμισθώσει παρανόμως βέβαια την εν λόγω αποθήκη, γιατί τα συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα καθιστούσαν σαφές πως οι δικαιοπάροχοί της και επομένως και η ίδια είχαν την αποκλειστική χρήση της αποθήκης. Όμως, τα αποδεικτικά αυτά μέσα σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το συμπέρασμα του δικανικού συλλογισμού, μιας και δεν αλλάζουν το γεγονός πως η προφορική συμφωνία μεταξύ του εργολάβου και των αρχικών οικοπεδούχων δεν είχε περιληφθεί του συμβολαιογραφικού τύπου. Με την ίδια ακριβώς αιτιολογία απορρίφθηκε και ο τέταρτος λόγος αναίρεσης, 559 αρ. 20 ΚΠολΔ, ότι δηλαδή το Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο του ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης.

Ανακεφαλαιώνοντας, ο Άρειος Πάγος έκρινε πως η αποκλειστική χρήση της αποθήκης επί του δώματος ανήκει στους ιδιοκτήτες του κατ’ εσοχή ογδόου (8ου) ορόφου της πολυκατοικίας και η προφορική συμφωνία που όριζε άλλως είχε ενοχική μόνο ενέργεια και δεν κάλυπτε τους διαδόχους των αρχικών μερών της συμφωνίας. Ως εκ τούτου απέρριψε και τη σχετική αναίρεση.

Μίξιου Κυριακή

Ασκούμενη δικηγόρος/Απόφοιτος Νομικής ΑΠΘ

Τα πιο διαβασμενα