Το πολυαναμενόμενο, ήδη από τις αρχές του καλοκαιριού, Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, τέθηκε, τελικά, σε λειτουργία στην εκπνοή του Αυγούστου, στις 30/08/2018. Παράλληλα, δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως η ΠΟΛ 1170/2018, η οποία επιφέρει αλλαγές σε μείζονος σημασίας ζητήματα που άπτονται των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τιτλοφορείται ως: «Τροποποίηση της ΠΟΛ 1187/2017 (Β΄ 4232) Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού» - Καθορισμός τύπου και περιεχόμενου της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής».

Το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», το οποίο τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), αφορά αποκλειστικώς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται μέσω «Ψηφιακών Πλατφορμών» και ως τέτοιες νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή ενός ακινήτου. Όσοι εκμισθώνουν κατ’ αυτό τον τρόπο ακίνητα είναι επιτακτικής σημασίας να λάβουν γνώση των τροποποιήσεων που επέφερε η ΠΟΛ 1170/2018.

Συγκεκριμένα, η νέα ΠΟΛ τροποποίησε την προθεσμία υποβολής δήλωσης της εκάστοτε μισθώσεως στο Μητρώο. Η προβλεπόμενη από την ΠΟΛ 1187/2017 προθεσμία -η οποία επίτασσε η δήλωση κάθε βραχυχρόνιας μίσθωσης να πραγματοποιείται ως και τη 12η βραδινή της επόμενης εργάσιμης ημέρας από την αναχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο ή την ακύρωση της κράτησης- καταργήθηκε. Πλέον, ο «Διαχειριστής» υποχρεούται να  προβεί στις «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο». Επιπλέον, ορίζεται ότι σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από το μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση». Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι οι εκμισθωτές που  προβαίνουν σε έγγραφες ή προφορικές συμφωνίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, τις οποίες δεν συνάπτουν μέσω ψηφιακών πλατφόρμων, οφείλουν να τις δηλώνουν ηλεκτρονικά μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την ημερομηνία που λαμβάνει χώρα η τροποποίησή της, βάσει της άλλης νεοεκδοθείσας ΠΟΛ 1162/2018.

Επιπλέον, η ΠΟΛ 1170/2018 επέφερε και μια σημαντική αλλαγή ως προς τους «Διαχειριστές». Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι: «Για κάθε ένα ακίνητο δύνανται να ορίζονται περισσότεροι του ενός «Διαχειριστές», με την προϋπόθεση ότι καθένας εξ αυτών δραστηριοποιείται σε διαφορετική ψηφιακή πλατφόρμα».

Σημαντικό, επίσης, είναι το γεγονός ότι η ΠΟΛ 1170/2018 προσθέτει επιπλέον εδάφια στο άρθρο 10 της ΠΟΛ 1187/2017, που αφορούν την καταληκτική ημερομηνία εγγραφής του υπόχρεου προσώπου στο «Μητρώο» και των ήδη συναφθεισών μισθώσεων. Συγκεκριμένα ορίζεται ότι: «τα υπόχρεα πρόσωπα που έχουν συνάψει βραχυχρόνιες μισθώσεις από 1.1.2018 και μέχρι την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», εγγράφονται στο ως άνω «Μητρώο» μέχρι την 30η Νοεμβρίου 2018. Επιπλέον, υποβάλλουν συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι την 30η Νοεμβρίου 2018, στην οποία θα συμπεριληφθούν όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1.1.2018 έως και την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής». Εν συνεχεία, στο άρθρο 10 προστίθεται ότι: «ειδικά για τα πρόσωπα που από 1.1.2018 και μέχρι την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» έχουν συνάψει βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού και δεν δύνανται να εγγραφούν σε αυτό, θα πρέπει μόνο να δηλώσουν τα εισοδήματα που απέκτησαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, διακριτά και συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο, στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2018». Το προηγούμενο εδάφιο αναφέρεται, παραδείγματος χάρη, σε εκμισθωτές που είχαν στην κατοχή τους ακίνητο το οποίο σήμερα, όμως, έχουν μεταβιβάσει και το οποίο είχαν εκμισθώσει βραχυχρόνια μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών εντός του έτους 2018, οπότε και δεν δύνανται, πλέον, να εγγραφούν στο «Μητρώο».

Οι προαναφερθείσες τροποποιήσεις που επέφερε η ΠΟΛ 1170/2018 συμπληρώνουν τις ήδη υπάρχουσες υποχρεώσεις όσων εκμισθώνουν την ακίνητη περιουσία τους μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών (π.χ. Airbnb, Booking). Συνοψίζοντας τις υποχρεώσεις αυτές, εν συντομία, ο Διαχειριστής του Ακινήτου απαιτείται, πρωτίστως, να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Ο αριθμός αυτός αποκτάται με κατόπιν καταχωρήσεως του Ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», την οποία μπορεί να πραγματοποιήσει ο Διαχειριστής, εφόσον εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο  προαναφερθέν Μητρώο που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr. Η καταχώριση στο Μητρώο  πρέπει να πραγματοποιείται ξεχωριστά ανά εκμισθούμενο ακίνητο. Εν συνεχεία, ο Διαχειριστής οφείλει να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Όπως ήδη αναφέρθηκε, η καταχώριση ακινήτου στις νέες εφαρμογές της ΑΑΔΕ, καθώς και οι ήδη πραγματοποιούμενες μισθώσεις του φετινού έτους πρέπει να πραγματοποιηθούν μέχρι τις 31/11/2018. Εφόσον ο Διαχειριστής προχωρήσει στις καταχωρήσεις αυτές, υποχρεούται να υποβάλει «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο, ή τυχόν ακύρωσης πληρωμένης κράτησης, καθώς και δήλωση των μισθωμάτων στην ετήσια δήλωση φορολογίας εισοδήματος του επομένου έτους. Είναι σημαντικό να υπογραμμιστεί στο σημείο αυτό ότι το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση δεν υπάγεται σε Φ.Π.Α. Θεωρείται, όμως, εισόδημα από ακίνητη περιουσία και υπόκειται στις διατάξεις του άρ. 39Α του ν.4172/2013^[1].

Η διαδικασία καταχώρισης των στοιχείων του Διαχειριστή και του Ακινήτου στο Μητρώο καθώς και η διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης βραχυχρόνια διαμονής, εκ πρώτης όψεως, φαίνονται απλές. Ωστόσο, δεδομένου ότι: 1) η διαδικασία καταχώρισης παρουσιάζει μικρές διαφορές, αναλόγως με το αν Διαχειριστής είναι κύριος του ακινήτου, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής ή τρίτος, 2) η διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και της οριστικοποίησης του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής είναι διακριτές, 3) ένας Διαχειριστής  μπορεί να εκμισθώνει ένα μόνο ακίνητο ή περισσότερα του ενός, καθώς και ένα τμήμα ή διακριτά μέρη ακινήτου και ως εκ τούτου έχει διαφορετικές υποχρεώσεις σε κάθε περίπτωση, καθίσταται εμφανές ότι δύναται να εμφιλοχωρήσουν λάθη. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με τα υψηλά πρόστιμα που επιφυλάσσονται σε περιπτώσεις παραβιάσεων των διατάξεων για την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής (Βλ. Οι Μισθώσεις Airbnb στο Στόχαστρο: οι Έλεγχοι της ΑΑΔΕ), καθιστά αναγκαία την όσο το δυνατόν πιο προσεκτική ενασχόληση των ενδιαφερομένων με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών.

Η δικηγορική εταιρία «Τσιλώνης- Βογιατζόγλου» με τον πανευρωπαϊκά κατοχυρωμένο διακριτικό τίτλο NEWLAW, που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη (Τσιμισκή 10, 1ος όροφος, Τ.Κ. 546 24), εξειδικεύεται σε ζητήματα που άπτονται των βραχυχρόνιων μισθώσεων και παρέχει νομικές συμβουλές, ώστε τέτοιου είδους δραστηριότητες να γίνονται σύννομα, αποφεύγοντας τον κίνδυνο επιβολής προστίμων. Ο εκάστοτε ενδιαφερόμενος μπορεί να απευθυνθεί στην εταιρία μας για υποθέσεις που αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο τηλέφωνο 2310 551 501.

_{[1]1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.}

_{Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.}